目前，房企營銷的模式多種多樣，買房送車位、送家電、送汽車、送購物卡等，本文描述的是買房送汽車的情況，實務(wù)中還是存在很多操作上的疑問。買房送汽車到底要不要視同銷售，要不要代扣代繳個人所得稅呢?本文將一一進(jìn)行分析。

　　案例：某房地產(chǎn)公司是一般納稅人，近期銷售的樓盤擬開展?fàn)I銷活動，凡購買該公司商業(yè)地產(chǎn)的客戶可以獲贈國產(chǎn)小汽車一臺，自然人甲購買了一間寫字樓，成交價款163.5萬元，成本價120萬元，贈送的小汽車價值11.3萬元。

　　問題一：買房送汽車到底要不要視同銷售?

　　1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)：

　　三、企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的不屬于捐贈,應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。

　　從企業(yè)所得稅法條的規(guī)定不難看出，如果買一贈一銷售的均是本企業(yè)商品，應(yīng)按照搭配銷售的方式，將成交價在兩種商品的公允價格中分?jǐn)?。如果贈送的是外購商品，要如何處理?

　　實務(wù)中，房企為了達(dá)到銷售目標(biāo)，通常會全額確認(rèn)房產(chǎn)的銷售收入，不做搭配銷售，不分?jǐn)偡慨a(chǎn)和汽車的公允價格，購入汽車的成本直接計入了銷售費(fèi)用處理。

　　2、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部 國家稅務(wù)總局第50號令)

　　第四條 單位或者個體 工商戶的下列行為,視同銷售貨物:

　　(一)將貨物交付其他單位或者個人代銷;

　　(二)銷售代銷貨物;

　　(三)設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實行統(tǒng)一 核算的納稅人,將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售,但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外;

　　(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目;

　　(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費(fèi);

　　(六)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資,提供給其他單位或者個體工商戶;

　　(七)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者;

　　(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人。

　　增值稅法條中，購進(jìn)貨物無償贈送需要視同銷售，那么買房送汽車的業(yè)務(wù)，是否為“無償”呢?小編認(rèn)為應(yīng)是有償行為!不買房肯定無法得到汽車。所以在這個層面上將不應(yīng)適用視同銷售。

　　但結(jié)合到具體業(yè)務(wù)，買房送車的業(yè)務(wù)模式不同，也就要區(qū)分不同情況，判斷是否需要視同銷售?要點(diǎn)是：結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)模式以及增值稅的鏈條抵扣原則，如果房企購入的汽車取得了進(jìn)項發(fā)票，那么贈送時按照銷售處理確認(rèn)銷項，增值稅抵扣鏈條才能完整!此時應(yīng)當(dāng)視同銷售;如果房企沒有取得進(jìn)項，給4S店直接付款但不取得發(fā)票，實質(zhì)上是以支付現(xiàn)金的方式全額計入了銷售費(fèi)用，此時就不需要視同銷售。具體案例賬務(wù)處理時會講到。

　　問題二：買房送汽車要不要代扣代繳個人所得稅?

　　1、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)：

　　企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中,隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同) ,以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品,個人取得的禮品收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅,但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

　　故買房送汽車行為，客戶在成交后時候取得的汽車，由于已經(jīng)支付了對價，不交個人所得稅;如果對于未成交贈送或者隨機(jī)贈送，那么客戶收到的贈品汽車應(yīng)按照“偶然所得”由房企代扣代繳個人所得稅。

　　問題三：買房送汽車的賬務(wù)處理

　　在實際操作中，由于汽車要憑《機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》才能上牌，因此客戶必須取得汽車銷售發(fā)票，房企按外購汽車是否過戶，區(qū)分如下情況：

　　1、房企購買汽車后，登記在自己名下，待銷售成交后，再將汽車過戶至客戶名下，4S店向房企開具發(fā)票，房企給客戶開具汽車銷售發(fā)票。此時，賬務(wù)處理如下：

　　① 購入汽車時：

　　借：固定資產(chǎn)——汽車 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：累計折舊(如有)

　　固定資產(chǎn)清理 10

　　貸：固定資產(chǎn) 10

　　借：資產(chǎn)處置損益——汽車 11.3

　　貸：固定資產(chǎn)清理 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1.3

　　此時，房企按照銷售二手車核算賬面的汽車，但缺點(diǎn)是：需要大批量辦理車輛的過戶以及二手車銷售手續(xù)，且配合客戶過戶汽車，執(zhí)行起來較為繁瑣，通常企業(yè)是不愿意采用這種方式的。

　　2、房企支付汽車價款后不過戶，暫不提貨，待銷售達(dá)成后，由客戶自行去4S店提貨，4S店向房企開具發(fā)票。此時，房企的賬務(wù)處理如下：

　?、?支付汽車價款時：

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　　② 買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 1.3

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 1.3

　　從業(yè)務(wù)本質(zhì)上看，第1種和第2種的業(yè)務(wù)實質(zhì)是一樣的，只是房企是否提車的區(qū)別，在賬務(wù)處理上，企業(yè)更愿意選擇第2種方式較為簡便。

　　3、房企支付汽車價款后不過戶，暫不提貨，待銷售達(dá)成后，由客戶自行去4S店提貨，4S店向客戶直接開具發(fā)票。此時，房企的賬務(wù)處理如下：

　?、?支付汽車價款時：

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 11.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　這也是比較常見的處理方式，需要提醒的是，此時房企向4S店支付了汽車款，客戶直接提車，房企無法取得購車發(fā)票，本質(zhì)上相當(dāng)于現(xiàn)金贈送了。此時房企依然將支付的汽車款計入銷售費(fèi)用，附件是房企的營銷方案、活動現(xiàn)場照片、支付給4S店的轉(zhuǎn)賬記錄等，依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》，全額在所得稅前扣除。但是為避免各地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對于稅前扣除憑證存在爭議，建議提前與主管機(jī)關(guān)溝通，獲得認(rèn)可!