近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到這樣的問題,轉(zhuǎn)讓未完工產(chǎn)品,采用組成計稅價格方法計算確認(rèn)轉(zhuǎn)讓銷售價格,那如何確認(rèn)銷售價格成為企業(yè)的一個困惑。
案例
甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021年通過招拍掛取得土地使用權(quán),支付土地出讓金8000萬元,同年進行開發(fā),發(fā)生建設(shè)成本5000萬元,并計入開發(fā)成本核算。2022年由于資金緊張,將項目整體轉(zhuǎn)讓給乙公司,采用組成計稅價格的方法,成本利潤率10%,采用組成計稅方法確認(rèn)銷售價格為:成本*(1+成本利潤率)。
在實務(wù)操作中,關(guān)于如何確認(rèn)組成計稅價格的中成本存在爭議。
第一種觀點:作為甲公司來說,賬面開發(fā)成本為(土地成本+建設(shè)成本),故組成計稅價格為:(8000+5000)*(1+10%)=14,300萬元;
第二種觀點:作為甲公司來說,賬面成本為(土地成本+建設(shè)成本-土地抵減的銷項稅額),故組成計稅價格為:(8000+5000-8000/1.09*9%)*(1+10%)=13,573.40萬元。
兩種觀點的爭議點,主要在于甲公司轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目為新項目,甲公司取得土地時,由于政府無法開具增值稅專用發(fā)票,開具的為土地出讓金專用票據(jù),故8000萬元土地成本為土地出讓金票據(jù)價款的全部成本,而建設(shè)成本發(fā)生時取得增值稅專用發(fā)票,故5000萬元為不含稅成本。
第一種觀點認(rèn)為:無論取得土地出讓金票據(jù)還是增值稅專用發(fā)票,計入開發(fā)成本金額為組成計稅價格的計算基數(shù),與取得何種票據(jù)無關(guān);
第二種觀點認(rèn)為:首先,根據(jù)國家稅務(wù)總局16年18號公告,在計算銷項稅額時,可以扣除對應(yīng)的土地價款。按照文件精神,由于政府無法開具增值稅專用發(fā)票,故在計算銷項稅額時,可以抵減土地就價款。然后,根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定:企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”,貸記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目。在確認(rèn)成本時,土地抵減的增值稅,已經(jīng)沖減成本。故在確認(rèn)組成計稅價格的成本時,應(yīng)當(dāng)剔除土地抵減的增值稅。
綜上所述,兩種觀點的不同,直接導(dǎo)致企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負(fù)不同,實務(wù)中,建議企業(yè)與主管稅務(wù)機關(guān)提前做好溝通工作,避免帶來涉稅風(fēng)險。
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