企業(yè)無償捐贈房產(chǎn)如何納稅

　　企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行公益性捐贈，作為捐贈方無償捐贈的房產(chǎn)如何納稅?

　　一、增值稅方面，根據(jù)財稅[2016]36號附件1第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”因此，企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)的，不需要做“視同銷售”處理。但用于公益事業(yè)是否必須通過非營利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)捐贈?增值稅并無明確規(guī)定。直接向?qū)W校捐贈的不動產(chǎn)就是用于公益事業(yè)，應(yīng)當(dāng)不視同銷售。

　　企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)不需要“視同銷售”，原已抵扣的進(jìn)項稅是否按凈值轉(zhuǎn)出呢?財稅[2016]36號附件1第二十七條規(guī)定：“下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。......”。企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)不“視同銷售”，而并非是免征增值稅，在財稅[2016]36號附件1第二十七條規(guī)定中，找不到相關(guān)不得抵扣進(jìn)項稅額的內(nèi)容，按照“法無禁止皆可為”原則，企業(yè)無償捐贈房產(chǎn)用于公益事業(yè)，已抵扣的增值稅不需進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出。

　　二、土地增值稅方面，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)文件第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。另據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)文件第四條規(guī)定，細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此，通過非營利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)捐贈不動產(chǎn)，不征收土地增值稅;反之不是通過非營利性社會團(tuán)體或國家機(jī)關(guān)捐贈的不動產(chǎn)，如直接向受贈人的捐贈，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

　　三、企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。因此，在企業(yè)所得稅上，除了按視同銷售調(diào)整收入和成本外，還要將捐贈確認(rèn)的營業(yè)外支出的金額由物資的賬面成本調(diào)整為公允價值。

　　符合條件的用于慈善活動、公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除;超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。公益性捐贈享受在企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)條件是：首先，企業(yè)的公益性捐贈要通過公益性社會組織或者縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行。其中，公益性社會組織要列名在國家或地方民政部門、稅務(wù)局、和財政部門聯(lián)合發(fā)布公益性社會組織名單。只要捐贈當(dāng)年度，該組織在公益性社會組織名單中就可以。需要注意的是，公益性社會組織名單有國家層面認(rèn)定的和各級地方層面認(rèn)定的。其次，要取得接受捐贈的公益性社會組織或縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)出具的公益事業(yè)捐贈票據(jù)。捐贈票據(jù)由國家財政部或者省級財政部門統(tǒng)一印制，并套印全國統(tǒng)一式樣的財政票據(jù)監(jiān)制章。對于直接向受贈人的捐贈不允許企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　舉例：某房企公益性捐贈房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應(yīng)按照企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格為1200萬元，視同銷售成本的生產(chǎn)成本800萬元，則年度企業(yè)所得稅納稅申報表：A105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”中視同銷售收入1200萬、視同銷售成本800萬;A105070“捐贈支出及納稅調(diào)整明細(xì)表”賬載金額800萬，稅收金額1200萬元，視同銷售產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得與納稅調(diào)減金額相等，實現(xiàn)公益性捐贈按公允價值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)(假設(shè)按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬或捐贈允許全額扣除)。因為國家稅務(wù)總局公告2019年第41號對A105070表的填表說明進(jìn)行了修訂，報表第1行、2行、8行的第1列"賬載金額"相應(yīng)的填報說明中刪除了"會計核算"描述。意味著填報的賬載金額為稅法認(rèn)可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會計核算的營業(yè)外支出的金額，包括了在A105000表第30行中納稅調(diào)整的金額。

　　四、印花稅方面，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，贈與合同屬于印花稅征收范圍。但印花稅法規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人將財產(chǎn)贈與政府、學(xué)校、社會福利機(jī)構(gòu)、慈善組織書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。享受印花稅免稅優(yōu)惠的學(xué)校，具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校。