一、西部大開(kāi)發(fā)政策三個(gè)10年

　　為了支持西部地區(qū)的發(fā)展，財(cái)政部、海關(guān)總署和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2001〕202號(hào))，出臺(tái)了首輪為期10年(2001年～2010年)西部大開(kāi)發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2011年7月27日，財(cái)政部、海關(guān)總署和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2011]58號(hào))，出臺(tái)了新二輪為期10年(2010年-2020年)的支持西部大開(kāi)發(fā)的減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2020年4月23日財(cái)政部 稅務(wù)總局 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于延續(xù)西部大開(kāi)發(fā)所得稅政策公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)公告2020年第23號(hào))，優(yōu)惠政策再延續(xù)10年(2021年1月1日至2030年12月31日)，對(duì)設(shè)在西部地區(qū)的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)開(kāi)啟了新三輪繼續(xù)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。同時(shí)，為進(jìn)一步降低享受西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的門檻，將鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目當(dāng)年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額限制比例由70%降至60%。鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄當(dāng)年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總收入的限制比例降低10個(gè)百分點(diǎn)，可謂是之前西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的“升級(jí)版”，意在進(jìn)一步降低西部地區(qū)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，激發(fā)西部地區(qū)企業(yè)發(fā)展的活力。

　　可見(jiàn)，西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策已經(jīng)邁入第三個(gè)10年，已施行20年之久，但實(shí)務(wù)中筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)中享受西部大開(kāi)發(fā)稅收15%優(yōu)惠政策比較少見(jiàn)。那么房地產(chǎn)企業(yè)究竟能否享受到西部大開(kāi)發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策呢?

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)能否享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策

　　原則上是可以的。目前能夠找到的最直接的官方回復(fù)為2019年9月29日國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站上關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否享受西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策的留言問(wèn)答，總局明確答復(fù)可以享受。

　　關(guān)于以上總局的回復(fù)，追溯其最新政策依據(jù)淵源如下：

　　根據(jù)《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄(2020年本)》(國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第40號(hào))的規(guī)定：在符合市場(chǎng)準(zhǔn)入政策的前提下，本目錄原則上適用于在西部地區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各類企業(yè)，本目錄共包括兩部分，一是國(guó)家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)，二是西部地區(qū)新增鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)。

　　其中，國(guó)家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)以《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(國(guó)家發(fā)展改革委令2019年第29號(hào))、《鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄(2020年版)》(國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部令2020年第38號(hào))中的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)來(lái)界定。

　　《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第29號(hào))關(guān)于鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的是：鼓勵(lì)類第二十二大類“城市基礎(chǔ)設(shè)施”第13項(xiàng)“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)”，鼓勵(lì)類第四十二大類“其他服務(wù)業(yè)”第2項(xiàng)“物業(yè)服務(wù)”。

　　另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行<西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄>有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第14號(hào))，凡對(duì)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》中國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目難以界定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求企業(yè)提供省級(jí)(含副省級(jí))發(fā)展改革部門或其授權(quán)部門出具的證明文件。證明文件需明確列示主營(yíng)業(yè)務(wù)的具體項(xiàng)目及符合《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》中的對(duì)應(yīng)條款項(xiàng)目。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果從事城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)或者旗下物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，屬于國(guó)家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)，按照最新政策規(guī)定，在同時(shí)滿足主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額60%的條件下，便可以享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策。筆者認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)身份的特殊性和敏感性，實(shí)務(wù)中，可能難免會(huì)面臨稅企爭(zhēng)議，在此情況下，為了盡可能避免稅企爭(zhēng)議，給利益各方上一道雙保險(xiǎn)。凡對(duì)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》中國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目難以界定的，如果能夠取得省級(jí)(含副省級(jí))發(fā)展改革部門或其授權(quán)部門出具的符合《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》對(duì)應(yīng)條款項(xiàng)目的紅頭證明文件，此文件通常為《某省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于確認(rèn)某公司西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的批復(fù)》，批復(fù)中會(huì)明確授予某公司所開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”等相關(guān)內(nèi)容，如此，可到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案享受西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略稅收優(yōu)惠政策。

　　但在筆者服務(wù)的西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)中，鮮有享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策的，就其原因筆者認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、房企在特定歷史背景下身份的特殊性和敏感性，認(rèn)定為綠色生態(tài)小區(qū)導(dǎo)致國(guó)家監(jiān)管力度增強(qiáng)，增加開(kāi)發(fā)難度;

　　2、綠色生態(tài)小區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)高，要求嚴(yán)，會(huì)增加建設(shè)成本，很多項(xiàng)目不具備申請(qǐng)綠色生態(tài)小區(qū)的條件和資格(各地對(duì)于綠色生態(tài)小區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)通常要求至少建筑節(jié)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn);采用裝配式建筑;全裝修;容積率應(yīng)小于一定標(biāo)準(zhǔn);使用星級(jí)綠色建材并且有一套嚴(yán)格的地方審核標(biāo)準(zhǔn))

　　3、受稅務(wù)機(jī)關(guān)出于地方財(cái)政指標(biāo)、責(zé)任承擔(dān)等因素的綜合影響。

　　4、部分地方未制定綠色住宅小區(qū)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，存在在認(rèn)定上的難度。

　　5、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，且存在項(xiàng)目分期甚至一個(gè)法人多個(gè)項(xiàng)目的情況，在認(rèn)定評(píng)難度增大，房地產(chǎn)企業(yè)享受西開(kāi)優(yōu)惠比較困難。

　　6、實(shí)務(wù)中部分地區(qū)要求竣工后才能認(rèn)定綠色住區(qū)，實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)分期銷售比較常見(jiàn)，各項(xiàng)認(rèn)證往往滯后于銷售進(jìn)度的，甚至是在項(xiàng)目竣備后才能取得各項(xiàng)認(rèn)證，因此在取得稅收優(yōu)惠政策前只能按照預(yù)計(jì)毛利*25%來(lái)繳納企業(yè)所得稅，會(huì)存在以前年度預(yù)計(jì)毛利部分無(wú)法享受稅收優(yōu)惠的問(wèn)題。以前年度預(yù)計(jì)毛利部分能否追溯調(diào)整，無(wú)明確政策規(guī)定，實(shí)踐中追溯調(diào)整享受和退稅存在難度，無(wú)法追溯調(diào)整，西部大開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠會(huì)因此大大折扣。

　　7、房企財(cái)務(wù)人員對(duì)此政策理解不夠透徹，對(duì)操作流程缺乏經(jīng)驗(yàn)。

　　8、其他等等。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策

　　雖然鮮有房企享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策，但畢竟這么香的政策還是有房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)享受到了。經(jīng)查閱相關(guān)資料，筆者查詢到2009年重慶金科在做吸收合并時(shí)發(fā)布的報(bào)告(ST東源：新增股份吸收合并重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū))中曾有披露：重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，鑒于金科·東方王榭項(xiàng)目在2008年12月31日取得重慶市建設(shè)委員會(huì)授予的“綠色生態(tài)小區(qū)”，同時(shí)，金科·東方雅郡”項(xiàng)目通過(guò)了“綠色生態(tài)小區(qū)”的預(yù)評(píng)審，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(國(guó)家發(fā)改委[2005]40號(hào)令)第一類鼓勵(lì)類中第19類“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”第12項(xiàng)“城市園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)”的列舉范圍，且鼓勵(lì)類收入占總收入70%以上，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2001]202號(hào))第二條“對(duì)設(shè)在西部地區(qū)國(guó)家鼓勵(lì)類的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅”的規(guī)定，重慶市地方稅務(wù)局渝地稅免[2009]468號(hào)批復(fù)同意對(duì)金科集團(tuán)2007-2010年度的企業(yè)所得稅減按15%的稅率征收。金科集團(tuán)依據(jù)該批復(fù)，于2009年4月將2007-2008年度多計(jì)所得稅費(fèi)用2,548.30萬(wàn)元沖回。另外深交所2015年4月14日發(fā)布《中天城投集團(tuán)股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策備案的公告》(臨2015-39)和2015年4月30日發(fā)布的《中天城投集團(tuán)股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)展公告》(臨2015-43)。

　　可見(jiàn)，還是有房企申請(qǐng)享受到了西部大開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠，畢竟稅率上10個(gè)點(diǎn)的企業(yè)所得稅稅費(fèi)節(jié)約，可以有效降低企業(yè)稅務(wù)成本，緩解企業(yè)資金壓力。這個(gè)誘惑力還是很大的。那么，實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要申請(qǐng)享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策，具體在操作程序上是怎樣的呢?筆者結(jié)合陜西出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)簡(jiǎn)要舉例說(shuō)明。

　　根據(jù)陜西省城鄉(xiāng)建設(shè)廳陜西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)管局關(guān)于發(fā)布陜西省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《綠色生態(tài)居住小區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的通知(陜建發(fā)[2014]126號(hào))規(guī)定，陜西生態(tài)小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由中聯(lián)西北工程設(shè)計(jì)研究院主編的陜西省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《綠色生態(tài)居住小區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)，已經(jīng)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與陜西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局組織有關(guān)部門和專家審定通過(guò)，發(fā)布為陜西省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)為DBJ61/T83-2014，自2014年6月1日起實(shí)施。并且對(duì)于此標(biāo)準(zhǔn)的歸口、發(fā)行及解釋部門也做了明確規(guī)定：本標(biāo)準(zhǔn)由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)歸口管理，省建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)辦公室負(fù)責(zé)出版、發(fā)行，中聯(lián)西北工程設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)具體條文技術(shù)解釋。

　　可見(jiàn)陜西生態(tài)小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已有明文規(guī)定，房企如果能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)享受，保險(xiǎn)起見(jiàn)，筆者建議房企可直接向省級(jí)(含副省級(jí))發(fā)展改革部門申請(qǐng)取得《某省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于確認(rèn)某公司西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的批復(fù)》授予所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”的批文，為順利享受政策優(yōu)惠上一個(gè)“雙保險(xiǎn)”。

　　在納稅申請(qǐng)操作方面，國(guó)家層面和陜西省層面也均有明確規(guī)定。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第12號(hào))第二條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在年度匯算清繳前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面申請(qǐng)并附送相關(guān)資料。第一年須報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，第二年及以后年度實(shí)行備案管理。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際制定具體審核、備案管理辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局(所得稅司)備案(此政策現(xiàn)行有效)。

　　另外根據(jù)陜西省國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布的《西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策審核備案管理辦法》的公告(陜西省國(guó)家稅務(wù)局公告2012第4號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文”)第四條規(guī)定，納稅人第一年申請(qǐng)西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)享受年度匯算清繳結(jié)束15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面申請(qǐng)并附送相關(guān)資料，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可享受。

　　關(guān)于納稅人第一年申請(qǐng)及后續(xù)年度備案審查資料報(bào)送情況在“4號(hào)文”中也有明確規(guī)定。

　　第一年申請(qǐng)時(shí)，“4號(hào)文”第五條規(guī)定，納稅人第一年向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策時(shí)應(yīng)報(bào)送以下資料：

　　(一)由法人代表簽發(fā)的正式申請(qǐng)文件;

　　(二)申請(qǐng)執(zhí)行年度的財(cái)務(wù)報(bào)表;

　　(三)公司章程和驗(yàn)資報(bào)告(含歷次變動(dòng)情況);

　　(四)二級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)提供總機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)其設(shè)立的相關(guān)文件;

　　(五)申請(qǐng)享受年度收入明細(xì)表;

　　(六)《西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策申請(qǐng)表》

　　(七)凡對(duì)納稅人主營(yíng)業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》難以界定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其提供省級(jí)(含副省級(jí))政府有關(guān)行政主管部門或其授權(quán)的下一級(jí)行政主管部門出具的證明文件(目前政策已明確此行政主管部門為省發(fā)展和改革委員);

　　(八)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　后續(xù)年度管理，“4號(hào)文”第十條、第十一條規(guī)定，納稅人第二年及以后年度享受西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策按照《陜西省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策備案管理辦法(試行)>的公告》(陜西省國(guó)家稅務(wù)局公告2011年第2號(hào))中關(guān)于事前備案的規(guī)定實(shí)行備案管理。納稅人第二年及以后年度向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)事前備案時(shí)，應(yīng)于匯算清繳前報(bào)送以下資料：

　　(一)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目變化情況;

　　(二)收入明細(xì)表;

　　(三)財(cái)務(wù)報(bào)表;

　　(四)《企業(yè)所得稅優(yōu)惠項(xiàng)目報(bào)告表》，表樣見(jiàn)《陜西省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅備案類優(yōu)惠政策管理規(guī)范(試行)>的公告》附件(陜西省國(guó)家稅務(wù)局公告2011年第1號(hào));

　　(五)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　綜上所述，凡有意申請(qǐng)享受西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)企業(yè)，可先行判定自身是否滿足享受條件和資格，再行按照政策規(guī)定，向相關(guān)主管部門走報(bào)批申請(qǐng)流程，如果能夠順利申請(qǐng)下來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以大大降低企業(yè)所得稅稅負(fù)，有效緩解資金壓力。