問(wèn)：108萬(wàn)買(mǎi)的商鋪如果原價(jià)賣(mài)，要繳多少稅?

　　解答：

　　需要區(qū)分很多種情況。

　　(一)出售方屬于個(gè)人

　　假如有購(gòu)買(mǎi)發(fā)票證明是原價(jià)出售的，只是不需要繳納個(gè)人所得稅。

　　對(duì)于商鋪出售，幾乎不存在稅收優(yōu)惠政策，因此個(gè)人出售商鋪涉及到增值稅及其附加稅費(fèi)、印花稅。

　　1.增值稅及其附加

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))第四條規(guī)定：“小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。”

　　因此，對(duì)于小規(guī)模納稅人(個(gè)人也屬于)出售不動(dòng)產(chǎn)需要區(qū)分為外購(gòu)與自建兩種情形，然后按照上述規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅。如果個(gè)人是外購(gòu)的商鋪原價(jià)出售，只要價(jià)格是公允的，且有原購(gòu)買(mǎi)發(fā)票證明是原價(jià)出售的，按照上述規(guī)定計(jì)算的應(yīng)交增值稅就為零。

　　附加稅費(fèi)是指城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，是根據(jù)實(shí)際繳納的增值稅計(jì)算的。

　　2.印花稅

　　商鋪轉(zhuǎn)讓，屬于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)2022年7月1日正式實(shí)施的《印花稅法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為價(jià)款的萬(wàn)分之五。

　　個(gè)人出售商鋪即便是原價(jià)出售，也是需要繳納印花稅的(包括企業(yè))。

　　(二)出售方屬于企業(yè)的

　　1.企業(yè)所得稅

　　企業(yè)出售商鋪，取得的收入應(yīng)作為當(dāng)期的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)稅收入;商鋪原購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和稅法等作為計(jì)稅基礎(chǔ)，減去已經(jīng)依法稅前扣除的折舊額，剩余金額可以在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

　　因此，企業(yè)即便是原價(jià)出售，如果前期已經(jīng)有折舊額稅前扣除過(guò)，出售依然會(huì)產(chǎn)生固定資產(chǎn)處置利得，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

　　2.增值稅

　　企業(yè)分為增值稅小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人出售商鋪的增值稅處理，詳見(jiàn)前面“出售方屬于個(gè)人”的內(nèi)容，不再贅述。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))第三條規(guī)定：“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(三)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(四)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(五)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(六)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。”

　　對(duì)于一般納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)，增值稅規(guī)定與計(jì)算就比較復(fù)雜了，需要區(qū)分上述6種情況。不管哪種情況，作為一般納稅人在原價(jià)出售商鋪時(shí)，都是需要計(jì)算應(yīng)繳納增值稅稅額的。