地產(chǎn)企業(yè)一般由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，參與施工的企業(yè)較多，工程施工過程中也會(huì)存在部分變更改造等情形，加之項(xiàng)目管理過程中的一系列問題，導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)發(fā)生諸多的維修費(fèi)用支出，那么，這些維修費(fèi)支出如何處理，在稅前都能正?？鄢?

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(即房地產(chǎn)開發(fā)成本)，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝I程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。……建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝_工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)上述六大開發(fā)成本中，開發(fā)間接費(fèi)是指地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在一般情況下，地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中發(fā)生的維修費(fèi)計(jì)入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)-維修費(fèi)”科目核算。它就類似于生產(chǎn)型企業(yè)的制造費(fèi)用，可以理解為“成本中的費(fèi)用和費(fèi)用中的成本”。

　　有了上述維修費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和處理，那是否為項(xiàng)目發(fā)生的維修費(fèi)都可以在土增前正常扣除呢?答案是否定的。我們主要從以下兩個(gè)方面來分析：

　　1、尚未出售交房發(fā)生的維修費(fèi)支出

　　由于地產(chǎn)項(xiàng)目一般跨度較長(zhǎng)，如果遇到城改項(xiàng)目或者涉及拆遷補(bǔ)償類等較為復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)周期就更長(zhǎng)，有的甚至達(dá)十多年之久，那么在施工完畢后，可能對(duì)項(xiàng)目存在一些修修補(bǔ)補(bǔ)的費(fèi)用：

　　(1)該筆維修費(fèi)如果系工程施工方的責(zé)任且已預(yù)留質(zhì)保金的，應(yīng)該在質(zhì)保金中扣除，不應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本中。

　　(2)有些分包項(xiàng)目施工內(nèi)容并不多，金額也不大，開發(fā)商可能會(huì)一次性支出且該維修費(fèi)的支出，與施工方并無直接關(guān)系，可能系工程的變更簽證或者重新規(guī)劃改造等發(fā)生的維修費(fèi)，由于該維修費(fèi)的發(fā)生是與項(xiàng)目直接有關(guān)的，可以直接計(jì)入開發(fā)成本科目中核算。

　　我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，是對(duì)項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的所有成本作出的蓋棺定論。因此，尚未出售交房的房屋發(fā)生的維修費(fèi)用，除由于工程施工方的責(zé)任造成應(yīng)該從其質(zhì)保金扣除，或者由地產(chǎn)企業(yè)先行墊付，再最終由施工方承擔(dān)外，可以在后續(xù)土地增值稅前正常扣除。同時(shí)，需要注意保留好相關(guān)維修費(fèi)用支出證據(jù)鏈條，包括但不限于項(xiàng)目維修合同、結(jié)算單、發(fā)票及付款憑證、相關(guān)維修情況說明等附件資料，做為后續(xù)土增清算的合規(guī)附件資料予以保存。

　　2、房屋竣工交房后發(fā)生的維修費(fèi)支出

　　項(xiàng)目完工，房屋竣工并交房，質(zhì)保期已過，如果開發(fā)商再另行支付的維修費(fèi)用，實(shí)際上就構(gòu)成了重復(fù)列支成本費(fèi)用范疇。那么這部分支付的費(fèi)用就不屬于稅前扣除范圍，也不能在土地增值稅前扣除。

　　房屋竣工交房后，發(fā)生的的維修費(fèi)，可以通過下列三種渠道處理：

　　(1)我們知道，施工方向開發(fā)商收取的合同總價(jià)款是包含保質(zhì)期內(nèi)質(zhì)量保修費(fèi)用的，如果在房屋保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)支出，應(yīng)由建筑施工單位無償維修;

　　(2)超過保修期的小修理應(yīng)當(dāng)由物業(yè)出資維修，做為物業(yè)公司的維修費(fèi)用支出項(xiàng)目;

　　(3)房屋交房后發(fā)生的大修理支出，可申請(qǐng)使用業(yè)主交納的維修基金支出。

　　總之，上述三種情況，都不能做為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目在稅前扣除。

　　通過上述分析，希望大家能正確理解和對(duì)待這個(gè)維修費(fèi)用，千萬不能小覷，不能只要看到是房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的維修費(fèi)，就統(tǒng)統(tǒng)計(jì)入開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)中核算，尤其要注意在土地增值稅清算過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)的審核要點(diǎn)，不要只記得土增清算的時(shí)候可以享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策，而不進(jìn)行正確的賬務(wù)和財(cái)務(wù)處理，使得整個(gè)項(xiàng)目成本混淆，殃及池魚!